Đàn ông bỗng dưng hóa đàn bà

Phá sản phân lô vì quyết định mới

Đang ôm nhiều lô đất lớn tại quận 9, Thủ Đức và Bình Chánh, gần 1 tháng nay, anh Nam bế tắc trong việc tìm người mua lại. Đại gia đất nền này cho biết, anh mua những lô đất này để đón sóng khi có quyết định mới về việc phân lô tách thửa. Với diện tích tối thiểu được giảm xuống, nhiều khả năng sẽ tạo đợt sốt mới.

“Hy vọng nhiều, nhưng Quyết định 60/2017/QĐ-UBND đã làm phá sản mọi kế hoạch. Khu đất thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới phải chờ sau 3 năm mới biết có được phân lô hay không. Với thời gian dài như vậy, không ai dám chắc lãi suất ngân hàng sẽ biến động như thế nào. Không thể nằm im ngồi chờ và trả lãi vay ngân hàng cho mấy lô đất đang thế chấp nên phải tìm cách bán gấp” - anh Nam cho biết.

Đất nền tiếp tục khan hiếm vì quyết định tách thửa mới

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch HĐQT HTReal, cho rằng, mới lướt qua thì tưởng rằng Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, mở hơn so với Quyết định 33/2014/QĐ-UBND trước đó. Tuy nhiên, thực tế quyết định mới đang siết nguồn cung đất nền tách thửa.

“Đất thuộc khu dân cư hiện hữu hoặc khu dân cư hiện hữu chỉnh trang, thuộc diện được phép tách thửa, không còn nhiều. Theo quyết định cũ thì đất khu dân cư xây dựng mới vẫn được tách thửa bình thường, nhưng quyết định mới thì đất thuộc diện này không còn cơ hội. Điều này sẽ khiến nguồn cung đất nền phân lô mới đã khan hiếm lại càng cạn kiệt” - ông Hậu chia sẻ.

Ở góc độ khác, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND tạo thuận lợi cho người dân có nhu cầu tách thửa thực hơn các đại gia gom đất rồi phân lô. Việc giảm diện tích tối thiểu xuống còn 36 - 50m2, tùy khu vực cũng phù hợp với điều kiện thực tế cũng như túi tiền của người dân.

Nguy cơ sốt đất nền bùng phát trở lại

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết, cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời, nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của Lãnh đạo thành phố, và sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng và các quận, huyện. Tuy nhiên, hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Đào Tổng Giám đốc Công ty VietHome, cho biết, thông thường cuối năm là thời điểm đất nền tăng mạnh nguồn cung để đón dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, năm nay nguồn cung mới không có nhiều nên mức giá có thể còn tăng cao vào đầu năm 2018.

Ông Đào cũng cho rằng, với Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, tỷ lệ đất thuộc khu dân cư hiện hữu và khu chỉnh trang, đáp ứng điều kiện tách thửa không nhiều. Do đó, khả năng sắp tới tình hình nguồn cung cũng sẽ tiếp tục khan hiếm. Nhiều khu đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới có thể phải chuyển hướng xin làm dự án chứ không tách thửa.

Thực tế, càng về cuối năm, đất nền đang có dấu hiệu tăng thanh khoản và giá bán. Điển hình như một khu đất phân lô 50 nền khu vực đường Ngô Chí Quốc, quận Thủ Đức đã được mua hết trong vòng chưa đầy 1 tuần công bố, dù mức giá cao hơn đất dự án liền kề khoảng 3 triệu/m2. Tại Nam Sài Gòn, khu dân cư Green Life cũng ghi nhận hàng trăm khách hàng đặt chỗ chỉ trong khoảng 2 tuần. Trong khi đó, các khu dân cư phân lô tại quận 9, ăn theo Vincity, cũng nóng lên vì có thông tin siêu đô thị này sắp bung hàng.

“Nhu cầu đầu tư đất nền sổ đỏ tại TP.HCM chiếm tỷ lệ khá lớn so với mua nhà phố ở các dự án. Người mua đa phần dùng tiền tích lũy và có xu hướng giữ sổ đỏ thay vì xây nhà. Với tâm lý đất nền chỉ tăng giá nhanh hay chậm chứ không xuống giá trong dài hạn. Với tương quan cung cầu hiện nay, khả năng tăng giá thời gian tới là thật chứ không còn là ảo” - ông Đào chia sẻ.

Quốc Tuấn

Cò đất than trời vì nhiều trường hợp cấm tách thửa

Chưa kịp vui mừng vì Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa, vừa được ký ban hành, nhiều cò đất đã than trời khi phát hiện các trường hợp bị cấm tách thửa đất.

Tránh gây ra sự bất công

Theo chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu, đề xuất đánh thuế theo giá trị căn nhà thứ hai mà Bộ Tài chính đưa ra là hợp lý. Thế nhưng, hiện nay vẫn còn vướng mắc rất nhiều vấn đề.

Chẳng hạn, người dân sẽ sử dụng tên người khác để đứng tên căn nhà thứ hai, với mục đích trốn thuế. Hay nước ta chưa có hệ thống thông tin tập trung tại Trung ương, thế nên để xác định căn nhà thứ hai sau căn nhà thứ nhất sẽ là việc khó khăn. Bên cạnh đó, việc xác định sở hữu sẽ dẫn tới có một số người thì bị đánh thuế, số khác không bị phát hiện nên tránh được thuế và gây ra sự bất công.

Đánh thuế căn nhà thứ hai vẫn còn nhiều thách thức

Ngoài ra, chúng ta cần phải xem lại giá trị của căn nhà. Nếu giá trị cả đất và công trình xây dựng trên đất là cơ sở để đánh thuế mà mỗi năm giá trị thay đổi thì phải dựa vào đâu để có thể đánh thuế. Do đó, việc đánh thuế căn nhà thứ hai sẽ không phải là điều dễ dàng.

“Đề xuất đánh thuế là hợp lý để chúng ta có sự đóng góp, nhưng tôi nghĩ việc thực hiện sẽ khó khăn. Chúng ta cần 1 - 3 năm để hoàn thiện tất cả các vấn đề như quy định về quản lý đất đai, nhà cửa… trước khi tính tới vấn đề đánh thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở đi. Bởi lẽ, xuất phát điểm của việc sở hữu đất đai tại Việt Nam rất phức tạp, trải qua rất nhiều thời kỳ. Trong khi đó, thị trường bất động sản cũng chưa vận hành theo đúng quy luật thị trường nên nó cần có sự cải tổ để tiến tới việc đánh thuế sao cho công bằng”, ông Hiếu nói.

Đồng quan điểm với ông Hiếu, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners - Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng chính sách này là cần thiết, nhưng áp dụng khi nào, cho đối tượng nào cho đúng thì cần phải nghiên cứu thấu đáo.

Theo Luật sư Bình, nếu không có sự nghiên cứu thấu đáo thì không những không giảm những khiếm khuyết của thị trường bất động sản hiện nay, mà còn làm gia tăng áp lực khiến giá nhà cao hơn. Đồng thời, thị trường bất động sản càng áp lực hơn, nhu cầu về nhà ở của một tầng lớp nhân dân thu nhập chưa cao sẽ xa vời hơn.

“Theo tôi, chính sách này áp dụng hiện nay chưa phù hợp. Nhà nước cần nghiên cứu biện pháp để cho tầng lớp thu nhập thấp có căn nhà thứ nhất trước rồi lại tính đánh thuế căn nhà thứ hai sau”, luật sư Bình nhận định.

Cần quy định hạn mức về nhà ở

Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển nhận định, bản chất của thuế tài sản là đánh vào những người có tài sản. Thế nên việc thu thuế ở đây không phải là thu thuế căn nhà thứ hai mà là thu thuế bất động sản. Nghĩa là một người có tài sản hơn mức nhu cầu thì phải đóng thuế. Vì vậy, nếu dụng khái niệm đánh thuế căn nhà thứ hai là hết sức trừu tượng.

“Nếu một người chỉ có một căn nhà nhưng nó là một căn biệt thự với diện tích rất lớn hoặc một căn nhà được xây lên nhiều tầng cho thuê sẽ có giá trị gấp nhiều lần so với tổng diện tích của người có 2 - 3 nhà nhưng diện tích nhỏ. Vì vậy, nếu áp dụng đánh thuế, tôi nghĩ nên quy định một người dân được bao nhiêu mét vuông nhà ở là nhu cầu đương nhiên, tùy theo ở đô thị hoặc ở nông thôn. Phần diện tích nhà trong quy định thì miễn thuế, còn lại đóng thuế”, ông Hiển nhìn nhận.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Bất động Việt An Hòa cũng cho rằng quy định đánh thuế cần quan tâm đến tính khả thi khi thực hiện. Trong đó, có thể lưu ý đến diện tích hợp lý. Việc sở hữu căn nhà thứ 2 nên kèm thêm diện tích bình quân đầu người vì có nhiều trường hợp nhà đông người mà chỉ có căn nhà nhỏ nay mua thêm căn nhà nhỏ nữa để ở mà bị đánh thuế thì nên xem xét.

Do đó, Bộ Tài chính cần thống nhất và áp mức thuế vừa phải. Mức thuế này nên mang tính tượng trưng, như một loại phí, chứ quá cao sẽ đẩy giá bất động sản lên, gây khó khăn cho người mua nhà để ở. Ngoài ra, nếu mức thuế cao sẽ tạo ra hiện tượng lách luật, nhờ người đứng tên bằng cách này hay cách khác, làm thị trường kém minh bạch và làm tăng giá ảo của bất động sản.

Diệu Thủy

Kiến nghị không thu thuế BĐS với nhà ở xã hội

Ngày 1/11, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có văn bản gửi tới Bộ Tài chính và các bộ, ngành liên quan về việc dự kiến đánh thuế bất động sản.